Aktualizacja prawa budowlanego – zmiany wchodzące w życie w 2017 roku

Od początku roku 2017 po raz kolejny do naszego prawa weszły nowe przepisy, a spora część dotychczas obowiązujących regulacji odnośnie nieruchomości uległa poważnym zmianom. Częściowo zlikwidowano pozwolenia na budowę, zwłaszcza w przypadku inwestycji o ograniczonym zakresie, a także w kwestiach związanych z przebudową obiektów.

Ustawa Prawo budowlane z 1994 roku jest jedną z najczęściej nowelizowanych ustaw w naszym systemie prawa. Największe w ostatnich latach zmiany, zmiany z 2015 roku, uważano za rewolucyjne, chociaż wprowadzane przez nich nowe kwestie nie miały aż tak wielkiego praktycznego znaczenia. Ograniczały część formalności w przypadku budowy domów jednorodzinnych, ale zamiaru ustawodawcy nie udały się w pełni, ponieważ inwestorzy nie korzystali z nich zbyt często. Winne temu były niedopracowane szczegóły rozwiązań. Wiele z niefortunnych przepisów znowelizowany w roku późniejszym, w tym zapisy o robotach budowlanych. Zwiększono katalog inwestycji wyłączonych z pozwolenia na budowę. W ich przypadku wystarczało zgłoszenie prac w oparciu o artykuł 29 ustawy.

W tym miejscy zajmiemy się przypadkami, kiedy pozwolenie na budowę nie jest już potrzebne, co dotyczy przede wszystkim domków letniskowych, budynków gospodarczych, oranżerii i ogrodów zimowych w formie oranżerii, garaży oraz altan. Nie trzeba już też pozwolenia na postawienie wiaty o powierzchni do 50m², chociaż występuje ograniczenie ilości takich wiat (1 na 500m² powierzchni działki). Jeśli realizujemy inwestycję tego typu, nie musimy ubiegać się o pozwolenie na budowę, jeśli efekt naszych prac będzie miał powierzchnię użytkową poniżej 35m², a na jednej działce suma powierzchni tego typu nie przekroczy 500m².

Co więcej, dzięki zmianom prawnym możemy przeprowadzić bez zezwolenia dowolne roboty, gdy:

- wykonywana jest przebudowa domów jednorodzinnym i w wyniku prac nie zostaje powiększony obszar ich oddziaływania rozumiany jako działka, na której znajduje się nieruchomość. Oznacza to, że mogą zmieniać się takie parametry domu, jak jego kubatura lub powierzchnia użytkowa, ale nie mogą powstać żadne nowe skutki dla nieruchomości przyległych;

- docieplany jest budynek o wysokości nie przekraczającej 25 metrów;

- utwardzana jest powierzchnia działek budowlanych bądź instalowana jest infrastruktura informacyjna lub reklamowa (przede wszystkim tablice i urządzenia informacyjne). Nie dotyczy to reklam świetlnych zlokalizowanych poza obszarem zabudowanym, a także reklam umieszczanych na budynkach o charakterze zabytków;

- budowane są wybrane urządzenia melioracji wodnych lub gdy odbudowywane lub przebudowywane są ujęcia podziemne, a także w sytuacjach, kiedy przebudowie podlega sieć gazowa lub elektroenergetyczna. Pozwolenia wciąż wymaga przebudowa dróg i torów;

- montowane są urządzenia do pozyskiwania energii ze źródeł odnawialnych, takie jak w szczególności pompy ciepła, kolektory wolnostojące i urządzenia fotowoltaiczne o mocy do 40kW.

W ustawie przewidziana jest także możliwość budowy niektórych konstrukcji bez konieczności uzyskania zezwolenia. Są to:

- przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności poniżej 7,5 m3/doba, bezodpływowe zbiorniki na nieczystości o pojemności poniżej 10 m3;

- altany oraz obiekty gospodarcze spełniające definicję zawartą w nowelizacji ustawy z 2015 roku;

- obiekty małej architektury, przydomowe baseny i oczka wodne, których maksymalna łączna powierzchnia nie przekracza 50m² w obrębie działki.

Bardzo istotną kwestia dla właścicieli nieruchomości jest to, że nie trzeba się już także ubiegać o pozwolenie na budowę ogrodzenia działki. Powstaje tutaj jednak poważny problem, ponieważ ustawodawca nie wprowadza definicji ogrodzenia i nie wiadomo, co tak naprawdę można budować. Co więcej, powyższe nie zwalnia nas z uzyskiwania pozwoleń w przypadkach, gdzie w grę wchodzi program Natura 2000.

Wszystkie prace związane z zabytkami wciąż wymagają pozwoleń, nawet jeśli są ujęte na powyższych listach.

Kwestie nie zmienione

Wiele zmian wprowadzanych do prawa ma znaczenie czysto kosmetyczne lub nie zmienia tak naprawdę nic. Nie ma na przykład konieczności zawiadamiania o zakończeniu prac w przypadku warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych a także garaży, w których może parkować do pięciu samochodów. Z kolei parkingi, place składowe i postojowe, wały przeciwpowodziowe, rowy melioracyjne i stawy rybne takich informacji wymagają.

Ułatwieniu uległy niektóre formalności związane z projektem budowlanym, ale oświadczenie zarządcy drogi o możliwości podłączenia działki wciąż jest wymagane. Pozostało też otwarte do interpretacji określenie „stosownie do potrzeb”.

Niezmieniona pozostaje także definicja obiektu budowlanego. Obowiązuje brzmienie ustalone w 2015 roku.

Bez zmian pozostał krytykowany artykuł 20 definiujący obszar oddziaływania obiektu. Obowiązuje brzmienie artykuły z roku 2015.

Można na tej podstawie wyciągnąć wnioski, że ustawa Prawo budowlane zmienia się ewolucyjnie, nie rewolucyjnie, co wiąże się niestety z utrzymaniem wielu rozmytych elementów prawa.